Tuchtrechtelijke verwijtbaarheid notaris bij ABC-transactie?

Publicatiedatum 20-12-2024, 12:20 | Jurisprudentie

Kamer voor het notariaat ‘s-Hertogenbosch, 18 november 2024, ECLI:NL:TNORSHE:2024:22

Een notaris wordt beschuldigd van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen in een ABC-transactie. De klaagster stelt dat de notaris haar op de hoogte had moeten stellen van het doorverkopen van het door haar verkochte registergoed, maar de notaris is het hier niet mee eens. De tuchtrechter staat daarom voor de vraag of de notaris dienst had moeten weigeren en de klaagster had moeten inlichten.

In deze zaak is er sprake van een zogenoemde ABC-transactie. De verschillende transacties die hebben plaatsgevonden tussen de vier partijen zijn de volgende. De klaagster (partij A) heeft het registergoed tot twee keer toe in verhuurde staat verkocht aan B BV. De eerste koopovereenkomst is echter ontbonden op grond van een financieringsvoorbehoud. De tweede verkoop heeft wel stand gehouden. B BV heeft echter in plaats van het pand zelf te houden als eigenaar, het registergoed opgesplitst in twee delen, bestaande uit enerzijds het bedrijfspand en anderzijds het parkeerterrein. B BV heeft de parkeerplaats al voor het verkrijgen van het registergoed doorverkocht aan C BV. Het bedrijfspand heeft B BV na het sluiten van de koopovereenkomst met de klaagster doorverkocht aan stichting D. Stichting D handelde als beherend vennoot van een commanditaire vennootschap. Het doorverkopen van het registergoed door B BV was niet bekend bij de klaagster en dat is ook waar het in onderhavige zaak om draait.    

De klaagster stelt in deze zaak dat zij het registergoed aan meerdere huurders verhuurde, waaronder de koper B BV. De klaagster was erg tevreden met deze situatie, maar besloot na herhaaldelijk aandringen van B BV toch tot verkoop over te gaan. Deze beslissing was niet alleen zakelijk, omdat er ook persoonlijke overwegingen meespeelde. Om deze reden beroept de klaagster zich dan ook op dwaling. Als zij bekend was geweest met de doorverkoop door B BV was zij niet doorgegaan met de verkoop.

Aanvullend beroept de klaagster zich op een drietal standpunten. Allereerst benoemt zij dat zowel zijzelf als haar werkgever niet geassocieerd wil worden met een ABC-transactie en de onbekende partijen die hierbij komen kijken in verband met een eventuele aantasting van hun goede naam. Ook was de notaris op de hoogte van de doorverkoop van B BV, aangezien de levering van B BV aan stichting D op dezelfde dag plaatsvond. Tot slot benoemt de klaagster dat zij vragen heeft gesteld over een bepaalde passage in de akte van levering. Deze passage zag op de doorverkoop en aangezien zij hier vragen over heeft gesteld had de notaris nader onderzoek moeten uitvoeren naar haar wetenschap omtrent deze doorverkoop.

De notaris is het niet eens met de klaagster. Allereerst stelt hij dat hij niet betrokken was bij de totstandkoming van de koopovereenkomst en derhalve niet bekend was met de persoonlijke overwegingen van de klaagster. Gezien het feit dat de klaagster middels een volmacht heeft meegewerkt aan de verkoop is er ook geen gelegenheid geweest om hier wel bekend mee te raken. Daarnaast riep de stijging van in totaal 18% in de prijs van het registergoed geen vragen of twijfels op bij de notaris, dit wordt onderbouwd met een taxatierapport. Tot slot benoemt de notaris nog dat de klaagster als vastgoedonderneemster hoogstwaarschijnlijk wel bekend is met de voorzorgsmaatregelen die zij had kunnen treffen.

De tuchtrechter heeft zich over de gang van zaken gebogen en oordeelt als volgt. Allereerst is het niet zo dat een ABC-transactie altijd een ongeoorloofde transactie betreft waaraan nooit medewerking mag worden verleend.  In tegenstelling, het is juist zo dat wél medewerking verleend moet worden, tenzij er gegronde redenen zijn om dienst te weigeren. Dit zou zich voor kunnen doen bij een onverklaarbare prijsstijging.

De tuchtrechter is van oordeel dat de notaris in deze zaak voldoende onderzoek heeft gedaan naar de prijsstijging tussen de verschillende verkopen. Daarnaast was de notaris niet betrokken bij de totstandkoming van de koopovereenkomst en betreft het hier twee professionele partijen die middels volmacht hebben meegewerkt. Dit laatste brengt ook met zich mee dat klaagster het risico heeft aanvaard dat zij haar persoonlijke motieven niet nader heeft kunnen toelichten. Tot slot stelt de tuchtrechter dat de informatieplicht zich leent voor een situatie waarbij misbruik van omstandigheden wordt vermoed. De tuchtrechter is in deze zaak van mening dat daar geen sprake van is en dat de notaris zich ook terecht op zijn beroepsgeheim beroept.

Kortom, de klacht is ongegrond en in deze situatie was de ABC-transactie dan ook toegestaan.