Ga direct naar de inhoud
Ga direct naar de footer
Wat is witwassen via vastgoed?
Publicatiedatum 30-08-2023 | Laatste update 09-11-2023
Vastgoed is om meerdere redenen voor een crimineel interessant. Het kan gebruikt worden voor eigen (luxe) huisvesting, voor legale en illegale bedrijfsactiviteiten of als investering. Vastgoed is interessant omdat het ruime mogelijkheden biedt om gelden wit te wassen, met name om criminele opbrengst ongemerkt een ogenschijnlijke legale status te geven.
De kenmerken van de vastgoedmarkt zijn in het voordeel van de crimineel. De markt is omvangrijk (zowel in aantallen transacties als in absolute bedragen), is liquide, is internationaal (met buitenlandse kopers, verkopers en financiers), kent geen of beperkt toezicht en de prijsvorming is weinig transparant. Dit alles speelt de crimineel in de kaart.
Witwassen via vastgoed
Crimineel geld kan op vele manieren een rol spelen in het vastgoed. Naast fiscale fraudes, beleggingsfraude en hypotheekfraude, gaat het bij witwassen in vastgoed over onder meer fenomenen als spookbewoning, financieringsconstructies, ABC-transacties en afschermconstructies.
Witwassen kan voorkomen in alle fases van het vastgoedproces (financiering, aanbesteding, verwerving, bouw, oplevering, verkoop en gebruik) en in alle fases van het witwasproces. Hier volgen enkele voorbeelden van het gebruik van vastgoed bij witwassen:
Plaatsen:
- het storten van contanten op de bankrekening onder het mom van contante verhuuropbrengsten
- het geven van criminele gelden aan een stroman om deze in staat te stellen vastgoed aan te kopen
- het geven van criminele gelden aan een stroman in ruil voor de economische eigendom van vastgoed reeds in bezit van die stroman.
Verhullen:
- het gebruikmaken van een buitenlandse rechtspersoon uit een offshore-jurisdictie die optreedt als financier, eigenaar of als verhuurder van vastgoed
- het gebruikmaken van stromannen bij de aankoop of huur van vastgoed zodat geen bezit blijkt.
Rechtvaardigen:
- het voorwenden van huuropbrengsten
- het voorwenden van een transactiewinst door als b-partij op te treden in een abc-transactie om een transactievoordeel te behalen dat gecompenseerd wordt met crimineel geld
- het uitkopen van huurders met crimineel geld zodat het vastgoed vrij van huur verkocht kan worden of tegen een hogere huur verhuurd kan worden.
Besteden:
- het aankopen of financieren van vastgoed(ondernemingen) met crimineel geld via de eigen buitenlandse rechtspersoon of via in het buitenland gevestigde familie,
- het deels met crimineel geld buiten de akte om vastgoed aankopen,
- het verbouwen en inrichten van de eigen huur-/koopwoning met crimineel geld,
- het huren van een woning tegen criminele contanten,
- het betalen van de hypotheekverplichtingen met crimineel geld bijvoorbeeld via loon uit een gefingeerde dienstbetrekking of giraal via voorafgaande contante stortingen.
Witwassen met vastgoed herkennen
Indicatoren verwoorden ongebruikelijkheden die mogelijk duiden op witwassen van crimineel geld. Denk bij vastgoed aan (niet limitatief):
Ongebruikelijke koopsommen
- ABC-transacties met sterk wisselende koopsommen
- Koopsom is niet in lijn met normale marktontwikkelingen
- Koopsom wijkt sterk af van vraagprijs, WOZ- of taxatiewaarde
Ongebruikelijk bezit
- Niet-transparant eigendom
- Persoon met een te laag norminkomen t.o.v. de koopsom
- Persoon (of diens partner) met een criminele achtergrond
- (Rechts)personen met een snelgroeiende vastgoedportefeuille
Ongebruikelijke partijen
- Een niet-professionele marktpartij doet een a-typische transactie
- Een partij behoort tot het sociale netwerk van een crimineel
- Een partij is in een andere hoedanigheid (werknemer, bestuurder, partner) betrokken bij een andere transactiepartij
- Er bestaat geen transparantie in eigendomsverhoudingen van een transactiepartij
- Een partij laat zich bij de levering vertegenwoordigen door een geheimhouder anders dan de passerende notaris
- ABC-transactie met betrokkenheid van een niet-professionele marktpartij
- ABC-transactie met betrokkenheid een niet-draagkrachtige partij
- Koper heeft geen betrokkenheid bij opdrachtverstrekking, bezichtiging, onderhandelingen
- Betalingen aan of ontvangsten van niet-transactiepartijen
Ongebruikelijke resultaten
- ABC-transactie met een hoog transactieresultaat
- Hoog transactieresultaat ten opzichte van normale marktontwikkeling
- Resultaat/opbrengst is het gevolg van uitblijven levering (fictieve koper)
Ongebruikelijke financier
- Financier is gevestigd in een land met een bankgeheim
- Verstrekking door een niet-financiële instelling
- Financier kent geen transparante eigendomsstructuur
Ongebruikelijke financieringsovereenkomst
- Gefinancierde heeft geen onderzoek verricht naar financieringsalternatieven
- Afwezigheid van correspondentie met de geldverstrekker
- Geen schriftelijke leningsovereenkomst aanwezig
- Geen personalia / contactpersoon van financier bekend
- Bovenmatige financiering
- Geen, geen reële of onvoldoende zekerheidsstelling
- Geen reëel aflossingsschema
- Geen marktconforme rente
- Leensom komt in contanten
- Financieringsverplichtingen worden niet nagekomen
- Bij betalingsachterstand worden geen incassomaatregelen genomen
AMLC activiteiten
Het AMLC werkt samen met het Vastgoed Kenniscentrum van de Belastingdienst op het punt van kennisuitwisseling. In 2022 is het project offshore vennootschappen afgerond waarbij gekeken is naar het bezit en financiering door buitenlandse rechtspersonen van in Nederland gelegen vastgoed. Het indicatorendocument dat daar uit is voortgekomen is hier te vinden.
Om witwassen beter te kunnen herkennen heeft het AMLC in samenwerking met de Nederlandse Verenging van Makerlaars, VBO en Vastgoedpro een infographic gemaakt met witwassignalen voor makelaars.